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物业工程设备管理制度(六至八)
第六节空置房检查制度
一、为了确保空置房的完好,制订本制度。
二、定期由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查,填写《空置房巡视记录表》。
三、对检查中发现的问题进行分类,卫生问题转保洁部处理,工程质量问题由开发商通知施工单位处理;要求对处理结果形成书面记录。
四、特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意见和完成时间。
第七节共用设施巡视检修制度
一、为了有效对共用设施使用状况进行监控,达到公司规定完好率,制订本制度。
二、工程主管负责本制度实施督导工作,具体执行《定期检查项目一览表》;
三、工程主管应每周不少于两次全域巡视检查。
四、工程主管应将巡视区域划分到巡视责任人,责任人每天应至少两次巡视责任区域,并做好巡视记录。
五、巡视中发现的问题应立即处理,不得人为拖延。
六、管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工,应自觉参与巡视工作,发现问题,及时报修。
七、对影响小区日间管理的维修,应调整时间,安排在夜间施工。
八、对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目,报公司同意后,可安排委外施工,工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。
九、做好巡视检修相关记录。
第八节紧急事件处理程序
一、为了对紧急事件进行有效控制和及时处理,避免造成重大影响或损失,制订本制度。
二、紧急事件包括:洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等。
三、紧急事件采用电话或对讲机方式联系,但必须互报姓名,并将情况报告清楚。
四、接紧急事件报告后,应立即汇报上级,并由现场职位最高的负责人统筹安排,人为隐匿不报,引起严重后果的,追究当事人责任。
五、人为拖沓,致使影响扩大的,追究受派人责任。
六、处理不了的紧急事件,应立即报告,由上级统筹安排处理。
七、以上事件处理完毕后应由工程主管填写事件处理记录并存档。
八、紧急事件严重影响部门正常运作,严禁谎报行为,一经查实谎报行为,将严肃处理。
为了更好地对我项目的机械设备进行制度化管理，明确制度的责任和范围、管理和操作中的安全要点，提高管理绩效，保证设备和人员避免出现机械事故或伤害事故，特制定本制度。
1、设备的运转和使用管理
1.1 机械设备操作人员应严格执行岗位责任制。担任操作的机械实行专机专人负责制；两人以上操作的机械实行机长负责制；公用机械及仪器仪表实行定人负责制。操作人员要相对稳定。
1.2 使用机械设备必须遵守以下规定
1.2.1使用机械设备操作人员必须经过培训，熟悉机械设备的使用性能和安全技术操作规程，会操作，会保养，排除一般故障。
1.2.2 新置、自制、改装或重新安装的机械设备，必须按照机械设备计划，选购、安装、调试管理办法的规定组织检查、鉴定和试运转，在明确其使用功能和安全防护都合格后方可投入正常运转。
1.3 新购或大修出场设备，在走和期和保养完成以后必须经物资设备部门技术负责人鉴定，签署意见；走和期纪录要进入单机档案；按照规定合理使用燃油、润滑油和液压油。对上述油料要定期进行检查，按照质量换油；
1.4 按照有关规定进行例行保养、定期保养、特定保养，做好机械设备维护工作。其保养工作内容主要是清洁、监测、紧固、调整、润滑、防腐和更换少量易损配件；在冬季、雷雨、高温和多尘及带腐蚀性环境下工作，必须采取相应技术措施；
1.5 严格遵守操作规程，严禁违章作业和带病作业，，如需超负荷作业，必须有可靠的技术依据，合理的施工方案，有效的安全保障措施，并经主管部门审核，本单位总工书面批准方可进行；
1.6 不准任意拆卸、挪用设备上的零件和附属的安全保护及警报装置；
1.7 按照规定认真做好点检和运转、维修、换油、事故等各种原始记录；
1.8 施工现场的机械设备必须进行状态标识，凡技术状况不良好、安全防护不灵敏的，应挂设禁用标示，如带修、在修等，并对电源作适当处理。
装饰公司工程材料设备采购管理制度
为加强工程材料设备采购的管理,根据国家有关法律法规的规定,结合公司的实际情况,制定本制度:
一、项目技术部是工程材料设备采购管理的第一责任部门,具体工作由项目技术部会同投资发展部完成。
二、对于大宗材料、大型设备的采购,必须进行公开招标或邀请招标。通过考察综合评选,采用相对价格较低、保证质量的材料和设备。
三、对不适宜招标项目的少量材料设备,要进行详细地考察了解,选择合适的产品。
四、对工程所需的材料、设备,应根据需要数量、规格、使用时间等作出采购计划,周密布署,确保工期。
确定工程材料设备采购供货方后,应签定详细的供货合同,内容包括产地、品牌、等级、数量、价格、型号、供货时间等,按照合同规定,保证及时供货。
五、工程用材料设备设专人管理,材料、设备进场后及时办理验收、入库手续。对不合格的材料、设备严禁办理入库手续,材料、设备领用办理出入库手续,办理后及时把材料、设备出入库手续送交财务部,保证帐物相符、帐帐相符。
六、供货方应及时提供工程材料设备的证明和有关票据,以便结算入帐。
七、项目技术部及其驻工地代表严格对进场工程材料设备进行监督和检查验收,确保工程质量。
物业工程设备管理制度:房屋维护制度
第五节 房屋维护制度
一、为了有效提高房屋使用寿命,降低房屋维护资金投入,确保房屋保值增值,制订本制度。
二、各管理处维修班应严格执行《房屋接管验收标准》,确保新建工程交付质量。
三、维修班依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查,填写《定期检查记录表》,及时处理发现的问题,避免问题扩大,搞好房屋零星修缮工作。
四、定期对房屋进行养护修缮,避免因失修造成房屋损坏,养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。
五、加强修缮工程质量把关,确保修缮质量。
六、建立健全房屋档案,定期对房屋完好状况进行分项统计。
七、对二次装修的管理,依据现行相关法规进行管理。
小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程
1.0目的
为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引,以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。
2.0范围
适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下称地产、物业)。
3.0职责
3.1物业公司负责编制、发布和修订本工作规程。
3.2地产公司工程部负责对入伙及保修阶段工程质量问题的处理。
3.3地产工程部负责监督、督促各施工单位工程质量问题的处理工作。
3.4地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责任。
3.5物业公司负责在保修阶段对设备设施进行日常管理和巡查。
4.0方法和过程控制
4.1工程质量问题处理方法
4.1.1地产在入伙前,需结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质
量返修问题的处理主要有两种方式:a、由地产直接负责跟进处理;b、地产委托物业代理跟进服务。
4.1.1.1由地产直接负责跟进处理
1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时,须予以记录,并反馈至地产相关部门;
2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等,并将处理信息反馈给物业,以便协助处理和跟进;
3)地产工程部每月需统计并填报《工程质量保修记录表》,并报地产总公司;
4)在处理过程中,积极与客户进行沟通,防止问题的升级。
4.1.1.2地产委托物业代理跟进服务
1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议,明确工作方法及相关责任;
2)为物业便于管理,地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程,并将扣罚标准通知施工方;
3)物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等工作,物业服务中心指定工程维修助理负责处理工程质量问题,
4)服务中心接到工程质量问题时,须进行记录,并开具《房屋返修工作记录单》,交工程维修助理负责处理。
5)工程维修助理联系业主进行现场查看,并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成,无须维修或业主自行解决的,工程维修助理将《房屋返修工作记录单》进行存档。
6)确认为工程质量问题,工程维修助理通知施工单位负责人安排返修,施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上,并签名确认。
7)如保修单位不履行责任,或多次返修不成功的,由物业制定返修方案,安排返修,并填写扣款通知单交返修单位确认。
8)如为小修项目(五金配件、门窗配件等),返修完毕后,工程维修助理需对业主进行回访,并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修,工程维修助理需与业主商定维修时间,与施工队进行现场交底,并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。工程维修助理安排施工队进场维修。维修完毕后,工程维修助理随即进行初验,合格后会同业主、施工队负责人进行验收,并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。
9)工程维修助理每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产工程部。
10)工程维修助理将返修资料归档。
4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题,由物业提交专题报告报地产,由地产负责处理。
4.2设备保修期内的管理工作
4.2.1地产与物业按照《新建物业接管验收指引》,办理验收手续,对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业,同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。
4.2.2为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控,地产应确保移交时,提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件,设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
4.2.3物业应制定各类设备的保养作业指导书,包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作,并严格按照作业指导书进行操作,填写相关质量记录。
4.2.4保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的,服务中心应按照维保方提供保养计划,将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上,并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。
4.2.5电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的,物业公司应在电梯保修到期前二个月,着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。
4.2.6对于保修期内的各类设备,在出现或发现故障和问题时,服务中心应及时通知安装单位处理,如影响到业主使用的,应同时做好防范措施。服务中心将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》,报送物业公司和地产公司相关部门。
5.0支持性文件
qp-15-02工程质量和设备保修协议书
6.0质量记录
qp-15-01-f001保修期内设备故障处理记录表
qp-15-01-f002服务供方设备保养维修记录表
qp-15-01-f003工程质量保修记录表
qp-05-01-f008房屋返修申报表
qp-05-01-f009房屋返修处理登记表
工程设备档案管理制度(五)
范围
本标准规定了工程技术档案的建档管理,适用于工程设备档案的管理。
编制依据/引用文件
术语
工程设备档案管理制度
1各专业主管负责对本专业的设备设施建立技术档案。
2各专业对所管辖的主要设备设施,要建立一机一档,内容要具体详细,便于查阅。
3工程设备的一机一档包括,电梯设备、变配电设备、空调设备、给排水设备、热力设备、楼宇自控设备、消防设备等主要设备。
4对于更新的设备或新增的设备要及时建档,保证档案的完整有效。
5借阅设备档案需经工程部经理或经理援权的专业负责人批准,并须在72小时内归还。
6非本企业单位与个人,原则上严禁借阅工程设备档案。
记录
《设备设施一览表》
《设备台帐》
附加说明:
1.本标准由工程管理部组织起草、公司主管领导审核、总经理批准。
2.本标准由工程管理部负责解释、修订。
现代远程教育设备是学校进行现代化教学的常用设备，为了保证全校正常的教学秩序，确保设备的完好率、提高设备的利用率，学校对设备严格实行科学管理。
一、现代远程教育设备列入学校固定财产，有专人负责管理。
二、现代远程教育设备在使用过程中应注意爱护，依照正确的操作方法操作、使用。
三、远程教育设备必须摆放机房指定位置，不得随意放置。
四、不得以任何借口将设备借出、转让、调拨或变卖，更不允许被个人占用。远程教育设备属专用设备，不得作为它用。
五、远程教育设备必须按正常操作程序进行操作，凡不按规定办事，造成设备损坏的，将追究管理人员的责任。
六、做好对远程教育设备的安全保卫工作，每天下班，要关好窗户和安全门。
七、设备发生故障时，要将故障记录和处理情况及时向学校领导和上级部门报告，落实售后维修公司进行维修。
八、对远程教育设备要定期进行检查、保养，保证安全，做好防火、防盗、防尘、防磁、防潮、防震、防高温、防雷击、防腐蚀等工作。
物业工程设备管理制度:工具管理制度
第三节 工具管理制度
一、领用工具时应填写《工具领用登记表》,实行工具报损制度。
二、领用者应爱护工具,对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新。
三、对大型工具应建立严格的报损制度,并按照财务相关制度及《采购控制程序》进行。
四、对工具实行个人负责制,谁丢失谁负责赔偿。
五、对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。
六、对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 (同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取。
七、对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。
八、对于专用工具应由专人管理,一旦损坏应填写损坏原因,如属人为损坏则需进行赔偿,如属自然损坏则按照相关财务制度办理。
九、绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。
工程部部长职责(机电设备管理)
一、在物业经理的直接领导下,负责机电安装维修工程部的全面管理工作。
二、完成下达的各项管理指标和经济指标。
三、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》,确保工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
四、执行政府部门制定的有关行业安全法规,加强安全管理和安全教育,建立各级安全制度,防止发生安全事故。
五、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查,保证设施、设备的正常运行 (每周必须进行一次全面的检查 ,每月不少于一次夜间查岗)。
六、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案,并组织检查和落实。
七、负责员工的政治思想教育和专业技能的培训,不断提高员工的综合能力和素质。
八、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及配套设施完善工作。
九、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
十、定期向总经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。
一、设备使用的基本制度：岗位责任制、持证上岗制、交接班制、巡回检查制度
1、岗位责任制
（1）对主要设备实行定人、定机、定岗位，包使用、包保管、包保养的“三包三定”责任制，操作人员保持相对稳定调整时应征得设备部同意。
（2）设备操作人员必须坚守岗位，确保机械正常运行。
（3）操作和维护人员要做到班前检查机况，班后擦拭机体，使设备外观整洁，达到“三无”和“四不漏”。
（4）操作和维护人员根据设备部制定的保养制度要求，定质、定量、定时加油，定期换油，并保证油路畅通，使设备经常处于良好状态下运形。
（5）操作人员要做到“三懂”（懂原理、懂构造、懂性能）“四会”（会使用、会保养、会检查、会排查故障）。确保正确使用机械，按规定保养，严格执行安全技术操作规程。
（6）操作人员如实填报运转记录，做到字迹清楚，数据准确，内容完整并由当时班组现场负责人签认，每周准时报送设备部进行核实。
2、持证上岗制度
（1）操作及维修人员，必须经培训、考试合格后方能上岗，严禁未培训先上岗。
(2)公路行驶的运输设备驾驶证由地方交管部门办理，特种设备操作证由特种设备部门办理。
3、交接班制
（1）交接班制由值班司机执行，多人操作的单机或机组，交接班时上班司机或机长须全面交接并填写好设备运转记录；
（2）操作司机交接班时，全面检查、不漏项目，做到：a:交清设备技术状况；b:交清设备运转情况。燃油、液压油、润滑油、冷却液的消耗和备用情况；c:交清下一班的生产准备及生产情况；d:交清本班完成的工程量；e:交清备品、附件、工具情况；f:单班作业的机械虽无进行交接，应做好机械的清洁养护和整理工作。
4、巡回检查制度
(1)机械使用前后，办理交接时，均应由操作人员对设备进行详细、全面的巡回检查，发现问题及时向上级报告；
（2）设备主管应每日到现场对所管辖的设备进行巡检，对操作人员填写的运转日志进行检查。
物业工程设备技术档案管理制度
1、技术档案管理
各类技术资料必须分类装订成册,编制目录,专人管理及制订借用制度。技术档案一般可分成四类:
物业施工竣工验收的整套档案资料;
设备的规范、标准、各项制度及技术标准;
设备新技术信息及资料;
职工技术考核标准及资料。
1.1所有工程技术资料、图纸、使用说明书、工具书、工程维修保养原始记录等均作为工程技术档案在工程部资料室归档统一保管。
1.2文件、资料是大厦的重要财富,人人都要爱惜。
1.3未经批准,不得将任何资料借给本公司以外人员。
1.4重要的工程技术档案应保存原件,原件通常不予借阅,以复印件的版本外借。
1.5档案资料借阅要严格履行借阅手续。除图书外,档案资料严禁带出大厦。重要资料只限在资料室内阅读。
1.6借阅图书每次限借一本,特殊情况需得到总工程师批准。借期为一个月,到期应办理续借手续。图书不得在个人手中长期持有。
1.7对档案资料,借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改,保持版面清洁。
2、设备登记卡
设备登记卡是设备管理的主要依据,每一台设备都应设立一张登记卡。为了便于查阅,可按设备系统分别装订成册。现代化设备管理的一条重要经验,就是重视对设备状况及维修保养工作情况的调查和统计,系统地、有计划地积累分析原始记录,在调查分析中研究设备维修保养工作的规律,使设备能够达到最高的综合效率。
设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录,设备缺陷记录以及重大事故记录,这些可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据,也是设备技术改造、报废的主要依据。
设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对,应该做到帐物相符。
3用户设备档案卡
物业的每套客房可认为是为用户服务的独立设备,因此,每一独立单元需设立一张用户单元设备档案卡。这有利于掌握对用户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。
4质量记录
《设备档案卡》ed-tb-0309-113
《设备编号法则》ed-tb-0309-129
工程项目材料设备采购管理制度(三)
为加强工程材料设备采购的管理,根据国家有关法律法规的规定,结合公司的实际情况,制定本制度:
一、项目技术部是工程材料设备采购管理的第一责任部门,具体工作由项目技术部会同投资发展部完成。
二、对于大宗材料、大型设备的采购,必须进行公开招标或邀请招标。通过考察综合评选,采用相对价格较低、保证质量的材料和设备。
三、对不适宜招标项目的少量材料设备,要进行详细地考察了解,选择合适的产品。
四、对工程所需的材料、设备,应根据需要数量、规格、使用时间等作出采购计划,周密布署,确保工期。
确定工程材料设备采购供货方后,应签定详细的供货合同,内容包括产地、品牌、等级、数量、价格、型号、供货时间等,按照合同规定,保证及时供货。
五、工程用材料设备设专人管理,材料、设备进场后及时办理验收、入库手续。对不合格的材料、设备严禁办理入库手续,材料、设备领用办理出入库手续,办理后及时把材料、设备出入库手续送交财务部,保证帐物相符、帐帐相符。
六、供货方应及时提供工程材料设备的证明和有关票据,以便结算入帐。
七、项目技术部及其驻工地代表严格对进场工程材料设备进行监督和检查验收,确保工程质量。
工程项目部特种设备安全管理制度
为了能充分发挥特种设备(起重机械)的作用,提高特种设备作业人员的作业质量,逐级落实安全生产责任制,做到安全、准确、迅速地完成特种设备使用,制定本制度。
一、明确职责。
麻涌预制场施工处实行“逐级管理、逐级负责、逐级考核”的管理模式。相关人员按照各自职责和权限,调动各级管理(操作)人员的积极性,及时和正确的履行其职责,确保特种设备处于良好的状态。
(一)机材办公室为施工处特种(起重机械)设备管理部门,主要职责为:
1、负责组织贯彻国家或上级有关特种设备管理的法律法规,制定公司特种设备管理制度,并监督实施。
2、组织开展特种设备状态管理,对各单位的特种设备管理进行业务指导和监督巡视检查工作,督促设备使用单位开展特种设备的“点(巡)检”、“润滑”以及“计划维修”等工作,有权对特种设备使用单位下发隐患整改通知单和违章处罚单,确保设备处于完好状态。
3、配合特种设备使用单位对特种作业人员进行安全教育和培训和操作证的办理工作。
4、负责特种设备事故处理工作、组织特种设备事故的调查,对特种设备事故的责任者和责任单位提出处理意见。
(二)、特种设备管理单位及管理责任人的主要责任为:
1、认真贯彻项目部有关特种设备管理制度。
2、使用班组的主要负责人应当对本单位特种设备的安全全面负责。
3、明确单台设备管理责任人并落实相应的职责,使用前与操作人员相互确认,搞好计划检修工作,确保设备处于完好状态,并对管理责任人进行工作质量考核。
4、明确维护保养责任人员并制定维护保养制度及维护保养定检部门,对维护保养人员工作质量进行考核。
5、定期进行负荷或预防性试验及检测,以确保特种设备的安全正常运行。
6、负责组织操作人员和维护人员进行安全教育和培训,保证操作人员具备必要的特种设备安全知识,并取得特种作业上岗证后方准作业。
7、对经常性发生故障的部位,设备管理单位及管理责任人应认真分析,制定维修措施,尽量从根本上杜绝故障发生。
8、特种设备发生事故,要会同项目部机材部、质安部等做好事故分析和处理工作,有权对设备事故责任人提出处理意见并上报项目部执行。
9、做好特种设备定期检验和定期自行检查。日常使用状况,日常维护保养,运行故障和事故等记录工作。
(三)、维护保养人员的职责
1、搞好日常维护、周末清洗和定期维护工作配合操作人员检查和维修好设备。
2、建立单台设备润滑部位和润滑点,绘制润滑图表,定期加油和清洗换油,保证设备良好的润滑。
3、对有轴和孔配合的部位以及有摩擦面的机械部分,每周要进行一次润滑。对没有注油点转动部位,应用稀油壶点注各转动缝隙中,以减少机械的摩擦和锈蚀,润滑时必须全车停电(电动润滑系统除外),悬挂标示牌。
4、定期检查(见附表二、三、四),及时修复或更换严重磨损的零件(含钢丝绳等)。
5、对损坏的特种设备需进行焊接作业及大、中修时,必须报项目部机材部,项目部总经理经理批准后实施,严禁私自焊接、维修设备。
(四)、操作人员的职责:
1、操作人员在独立使用设备前,必须经使用单位进行安全教育和培训后,具备必要的特种设备安全作业知识后方可操作。操作人员须持证上岗。
2、严格执行总公司、项目部和施工处特种设备的操作规程和有关的安全规章制度,严禁超负荷超规范使用设备。
3、在作业过程中发生事故隐患或者其他不安全因素,应当向使用单位负责人报告,危及安全的,要停止工作。
物业工程设备管理制度:维修班工作制度
第一节维修班工作制度
一、认真作好设备运行、保养、维修等记录,对重大问题及时上报工程主管。
二、认真填写设备运行记录,并于每月底将记录交工程主管。
三、在工作中应当着装整齐,配带工作牌、精神饱满。
四、遇自来水爆管、煤气事故等急修,则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理,无法立即处理者,须立即报告工程主管。
五、在办公区等地维修时,不得高声喧哗。
六、在接到管理处下发《派工单》或通知后,应立即前往处理。
七、爱护工具及设备,服从班长调度。
八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。
九、按照工程部编制的《设备维修保养计划》进行设备维修、保养。
十、按期完成管理处安排的工作任务。
物业工程部设备运行管理制度：安全用电
1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合'低规'要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。
物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：
a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。
c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
2)安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：
a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。
b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
d)悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂'禁止合闸'标示牌。
3)安全组织措施
a)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
b)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
c)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
d)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。
e)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
f)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。
1、为更好地搞好械设备管理工作,提高工作效力,控制由于机械设备故障而造成的安全事故,各分公司、项目部要建立健全机械设备管理制度。
2、分公司、项目部机械设备管理人员须根据工程需要,填写工程设备、应急救援设备请购申请和采购计划,经主管领导批准后由采购部门统一采购。
3、杜绝使用国家、行业和地方明文规定的淘汰的施工生产设备,采购到项目部的机械设备或应急救援设备入库前,必须经分公司或项目部设备管理部门和有关人员对申请表一一进行核对,对规格、品种、型号、数量、合格证、许可证、生产厂家、随机配件、工具、说明书等进行检查,对质量进行确认合格后方可入库。进库设备按仓库保管制度进行存放,不合格的机械设备、物资不得入库。
4、应急救援设备和物资应根据特殊需要和使用,存放于非常醒目和方便使用的位置,并告知相关人员。
5、大型机械的安装、拆卸必须先编制施工方案审批后方可进行。任何人不得违章指挥,不懂机械设备的人员严禁进行装、拆作业。
6、大型机械安装后必须经检测部门进行验收检测合格后方可投入使用;施工电梯的防附装置必须经检测合格后方可安装;大型机械设备的限位、保险装置必须齐全有效。
7、双笼电梯卸料平台的两侧边必须封闭严实规范,安全门要规范化、定型化;通讯联络装置规范。
8、所有大型机械设备的装拆工、塔吊司机、挂钩指挥、电梯司机都必须经过专业的安全技术培训,经考核合格后持证上岗。
9、作业人员必须遵守安全操作规程,做到“精心操作,杜绝违章”,勤检查,勤保养,禁止设备带病运转,并做好机械台班运行记录。
10、施工机械实行“定人、定机、定岗位”禁止无证作业。
11、项目部定期对机械设备进行检查,对检查出的隐患即时反映及排除,以保证机械设备的使用安全。
12、塔吊、施工电梯必须做好运转记录和维修保养记录,操作中严格遵守安全技术操作规程,严禁违章作业和酒后操作。塔吊严格禁止斜拉斜吊或超负荷起吊,双笼电梯人、货严禁超越,一经发现,除给予罚款外还奖吊销其操作证。
13、中小型机械进场后必须经验收合格后方可投入使用;中小型机械做到定人、定机,操作人员必须持证上岗。
14、所有机械都必须落实维修保养责任人,定期检查、定期保养;中小型机械必须做到每天清洁保养。
15、分公司、项目部要严格设备租赁管理,对租赁方的资质、资格、近五年的业绩等进行调查和评价,对进场的设备进行评价,同时报当地劳动部门进行检测,检测合格后方可签订租赁合同并投入使用。不具备条件的任何人不得使用。
16、对租赁方要严格按照本公司安全管理制度以及国家有关规定进行管理,操作人员持证上岗率一定要达100%。
17、当设备的技术性能落后无改造价值和破损严重无配件来源时,应对设备作报废处理。大、中型机械设备报废由分公司申请报公司材料设备处进行鉴定、公司领导审批后办理报废手续,小型机械设备由项目部报工程处批准后方可报废。
18、特种设备(如锅炉、压力容器等)的采购、使用应进行重点控制,按规定到有关部门进行登记和备案,定期组织检验检测,对其安装、拆除等环节进行严格控制,特种设备的司机及有关作业人员必须经过有关部门的专门培训,做到持证上岗。
物业工程设备管理制度:配电室工作制度
配电室工作制度
一、未经工程主管许可,非工作人员不得进入配电室(外人进入必须有工程人员陪同)。
二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况,并作好《配电室值班运行记录》。
三、高压室应定时巡检,雷雨天巡视高压设备时,应穿绝缘鞋和戴绝缘手套;
四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。
五、检修、倒、合闸时应严格填写《配电室工作票》;。
六、值班人员有权拒绝违章操作要求。
七、严格执行交接班制度,在出现故障情况时,接班人协助交班人处理完毕后方可交班。
八、在紧急与严重危及人身安全情况下,应先切断电源,事后立即报告工程主管。
九、停电作业时,须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作,禁止合闸”的标志牌。
十、值班途中不得睡觉,不得无故脱岗,不可连续疲劳代班。
十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。
十二、每周清洁一次配电室内的设备设施,做到地面、门窗、设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。
十三、配电室随时上锁,钥匙由当值电工保管,不得私自配钥匙。
巡检内容:每天2次早上9:00-9:30下午14:00-14:30
(1)变压器运行温度是否超温(85。c),高压铡有无闪络;
(2)配电设备有无异常响声和气味;
(3)各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常;
(4)相电压、线电压是否在额定电压的正负10%范围内变动,是否超载运行;
(5)各种接头是否有过热或烧伤痕迹;
(6)接地线有无锈蚀或松动;
(7)各种临时用电接驳情况;
(8)各种标示牌、标示物是否完好;
(9)安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置;
(10)防小动物设施是否完好;
(11)消防器材是否齐全、完好。
一、目的：
为使公司管理体制的完善，非设备工程业务处理有所遵循，特制定本管理规章。
二、适应范围
适应公司内部各部门有非设备工程业务需求的单位和公司职员。（厂内宿舍维修不在此管理范围内）
三、名词解释
1、非设备工程业务：
指未能纳入设备管理范围内的设施、设备、工具器材等产生安装、维护、制作的作业需求。
2、安装：
非设备工程管理范围内产生有安装开关、插座、水电气源、门窗、网络线、电话线、风扇、空调、标示牌等业务。
3、维护：
非设备工程管理范围内产生有需求维修、保养的业务。
4、制造：
非设备工程管理范围内产生有制作（五金类、木材类、基础设施类）箱、柜、桌、椅、台、周转车、铁棚、防护栏等业务。
四、细则：
1、工务课为非设备工程管理归口单位。
2、各需求单位应遵守本规章制度要求，按非设备工程管理流程及非设备工程业务联络单办理业务。
3、承办单位应对需求单位提出的业务需求作审查工作，发现有违反安全管理要求、厂纪厂规 及其它管理制度的需求业务作意见反馈，需求部门要将改善方案呈报批示后再办理业务。
4、承办单位审查无误应根据轻重缓急组织人员安排作业，并遵守安全作业要求，完工确认后认真填写联络单。
5、安装：
5．1 对于安装工时在1小时以内及安装材料费用在约￥100元以下的非设备工程业务无需部门主管审核，单位主管确认方可办理业务。
5．2 对于安装工时1―8小时及安装费用在约￥100元―￥1000元的非设备工程业务，要需求部门主管审核，方可办理业务。
5．3 对于安装工时超出8h及安装费用大于约￥1000元的非设备工程业务，需求部门主管审核及（副）总经理核准，方可办理业务。
6、维护：
6．1 需求单位申请维护作业时，原则上需单位主管确认，部门审核方可办理作业（特殊情况承办单位可先执行作业）。
7、 制造
7．1 需求单位制造业务办理标准可参考安装业务要求办理。
五、附件：
1、非设备工程管理流程
2、非设备工程业务联络单
目的:
公用工程是保障安全生产的主要辅助工程,公用工程的安全直接影响到车间生产安全,为了使公司安全生产的顺利进行,节约水电,节约能源,制定本制度。
范围:
2.1公用工程包括公司的电气、蒸汽、循环水、冷冻盐水、消防系统等。
2.2本制度适用于公司所有部门。
安全职责:
3.1动力车间负责电气、蒸汽、循环水、冷冻盐水的安全供给,保证相关系统运行正常。
3.2安全部总负责消防系统的正常工作。
3.3各部门车间负责本部门辖区内的消防系统的正常运行。
制度内容:
4.1电气安全管理
4.1.1动力车间电工负责公司高低压配电室安全管理(日常维护、检修、巡检等)。
4.1.2动力车间电工负责公司应急发电机的应急发电工作。
4.2.3生产部负责将用电高峰安排到夜间峰谷期间使用,节约能源。
4.1.4其他电气的安全管理遵循公司《电气安全管理制度》(本制度第二十一章)。
4.2蒸汽安全管理
4.2.1动力车间负责蒸汽分汽包的日常维护和检修,要对蒸汽主管道进行定期检查。
4.2.2各车间负责本部门内部蒸汽管道的日常维护和检查,并在满足生产条件下节约用汽。
4.2.3使用蒸汽的设备属于压力设备的必须办理压力容器登记证,并定期进行检测。
4.3循环水安全管理
4.3.1动力车间负责循环水泵和循环水凉水塔的日常维护和检修,对循环水主管道进行定期检查。
4.3.2各车间负责本部门内部循环水管道的日常维护和检查,并在满足生产条件下节约用水。
4.3.3使用循环水的设备属于压力设备的必须办理压力容器登记证,并定期进行检测。
4.3.4动力车间负责循环水温度满足生产工艺使用。
4.3.5生产部负责车间与动力部门之间的协调工作。
4.4冷冻盐水安全管理
4.4.1动力车间负责冰机及盐水循环泵的日常维护和检修,对循冷盐水主管道进行定期检查。
4.4.2各车间负责本部门内部循冷盐水管道的日常维护和检查,并在满足生产条件下节约用水。
4.4.3使用循环水的设备属于压力设备的必须办理压力容器登记证,并定期进行检测。
4.4.4动力车间负责冷冻盐水温度满足生产工艺使用。负责定期补充氟利昂。并定期检测盐水浓度不得低于1.15。
4.4.5生产部负责车间与动力部门之间的协调工作。
4.5消防系统安全管理
4.5.1相关部门遵循公司安全管理规章制度第八章《消防安全管理制度》。
物业工程部设备运行管理制度:机房管理制度
物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员,必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的安全和正常运行。
各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作,保持***大厦内整齐,无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格,张贴于***大厦内明显位置。
1)安全防火管理规定:
a)认真执行国家消法规,严格遵守物业的消防制度。***大厦内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,***大厦内要保持良好通风。
b)严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。
c)配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令,严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。
d)木工房内严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物;碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在***大厦内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。
e)各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。
f)爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。
g)凡违反本规定者,按物业消防管理规章有关规定处理。
6、消防水泵房管理制度
消防水泵房是消防用水的关键部位。为管理好消防水泵房需制订管理规定。
a)消防泵、恒压泵的选择开头位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
b)消防泵每月运转一次(10分钟),以保持正常运转,每半年进行一次'自动、手动'操作检查,每年进行一次全面检查。
c)水泵房卫生每周打扫一次,及管道每半月清洁一次。
d)操作人员在2米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。
e)机房内应遵守安全防火制度,注意消防安全。